英亚体育官方网站 > 英亚体育官方网站 > 城投文苑
党史学习教育 2019咸阳好人榜 创建文明单位

浅谈房地产开发业务涉税

来源:城投置业我司作者:孙冰 日期:2021.05.17 阅读:948

近年来,市城投集团承接了我市多个棚改项目,房地产开发业务逐年增多,置业我司作为城投集团房地产板块的中坚力量,经过多年的实践摸索,总结出了房产开发各阶段涉税情况,切实达到规范纳税行为、防范涉税风险的目的。

第一阶段:办理征地手续。此阶段需要缴纳的税种有:契税、印花税、土地使用税。

1.契税:税率3%-5%(根据拍卖土地成交价当期完成纳税申报)

2.印花税:税率0.05%(按照产权转移书据税目当期完成纳税申报)

3.土地使用税:税率0.6-30元/平方米/年(按照当地税务局划分的土地等级确定税率按年计算,按季纳税)

备注:开始缴纳城镇土地使用税的时间:合同有约定的,按交付土地时间的次月起,合同没有约定的,则为合同签订的次月起。房屋建成交付业主后,次月起停止缴纳对应的城镇土地使用税。


第二阶段:房地产开发。此阶段需要缴的税种有:印花税、土地使用税、企业所得税。

1.印花税:税率0.05%(根据财税[2018]50号文件规定,自2018年5月1日起,对资金账簿印花税率0.05%减半征收,对其他账簿按件贴花五元免征印花税,每月签订的应税合同也应缴纳相应税目的印花税)

备注:我司相关部门在签订各项经济合同时,应在合同中尽量明确含税金额与不含税金额,印花税可按合同中的不含税金额为计税依据缴纳税款,以达到节约纳税的目的。另外,合同中应尽量明确对方应提供何种税率的增值税专用发票,尽量采用见票付款的结算方式对我司也非常有利。

2.土地使用税:税率0.6-30元/平方米/年(按年计算,按季纳税)

3.企业所得税:税率25%(按季预缴,按年汇算清缴)


第三阶段:房地产预售。此阶段需要缴纳的税种有:预缴增值税及附税、预缴土地增值税、土地使用税、房产税、企业所得税等。

1.预缴增值税及附税:预征率3%(预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%)

备注:业主交的定金不能退,应列入预收款预缴增值税;业主交的订金、诚意金等可以退,不预缴增值税。

2.预缴土地增值税:预征率1-3%(按陕西省地方税务局公告2016年第1号 规定房地产类型计算预缴土地增值税)

3.土地使用税:税率0.6-30元/平方米/年(按年计算,按季纳税)

4.房产税:税率1.2%(自用房屋从价计税:房产原值×(1-扣除比例)×1.2%)

5.企业所得税:税率25%(项目未结转收入成本前,企业在所得税申报时应按预计毛利率计算预计毛利额,计入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税)


第四阶段:完工交房。此阶段需要缴纳的税种有:增值税及附税、土地增值税、土地使用税、房产税、企业所得税等。

1.增值税:征收率5%、税率9%(简易计税5%,一般计税9%,即:应交增值税=(含税销售额-允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%-进项税-已预缴税款)

备注:分期结转收入时应按可售面积占比扣除土地价款,已清算的项目不再预缴增值税。

2.土地增值税:税率30-60%(根据财政部[1995]6号土地增值税暂行条例实施细则进行清算)

3.土地使用税:税率0.6-30元/平方米/年(按年计算,按季纳税)

备注:相关部门应及时将当月交房的信息传递给财务部门,以便于财务部门及时终止对应增值税及土地使用税等税费的缴纳。

4.企业所得税:税率25%(根据国税发[2009]31号文件规定,企业应在开发产品完工后进行企业所得税清算)

备注:企业所得税清算所指开发产品完工的标准是满足以下三个条件之一:一、开发产品竣工备案;二、开发产品已投入使用;三、开发产品已取得初始产权证明。


以上四个阶段为房地产开发的一般过程,各阶段所缴纳的税种也不尽相同。各项目我司需掌握不同开发阶段应缴纳的税种及计算方法,实时关注最新税收政策,做到统筹纳税,确保开发项目财务工作顺利开展,为推动集团高质量发展做贡献。